Výhrada zpětné koupě je vedlejším ujednáním při kupní smlouvě (§ 2079 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník), které je téměř výlučně vnímáno jako ujednání ve prospěch prodávajícího. Můžeme se však setkat i s výhradou zpětné koupě, která je tvořena zcela samostatnou smlouvu. V účinné právní úpravě je obsažena v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“), konkrétně v § 2135 – § 2138. K praktickému využití tohoto institutu dochází např. v případech, kdy prodávající potřebuje urychleně zcizit věc za podmínek, které pro něj však nejsou zcela výhodné, avšak je k tomu situací dotlačen či v případech, kdy je k tomu dotlačen nepříznivou životní situací, o které se domnívá nebo o které doufá, že brzy pomine.

Co se týká aspektů tohoto právního institutu, je zapotřebí v první řadě zmínit skutečnost, že i v případech, kdy smluvní strany připojily ke kupní smlouvě ujednání o zpětné koupi, nebo uzavřely smlouvu o výhradě zpětné koupě, je kupující povinen převést předmět koupě na prodávajícího jen a pouze v případech, kdy o to prodávající požádá. Ujednání o zpětné koupi tedy ad hoc neznamená, že kupující bude nucen ke zpětnému prodeji věci. Přistoupí-li však smluvní strany k tomuto ujednání, je třeba, aby vzaly v potaz, že takové jednání zavazuje i jejich dědice.

Ujednání o zpětné koupi, lze uzavřít jak při prodeji věci movité, tak věci nemovité. Jelikož jsou mnohdy i s běžnou údržbou věcí spojeny náklady, je pouze spravedlivé, že ust. § 2135 občanského zákoníku stanoví, že kupujícímu náleží plody a užitky, které z věci pochází a které byly od věci odděleny ještě předtím, než prodávající požádal o zpětnou koupi věci. Občanský zákoník pak dále uvádí, že v případech, kdy kupující vynaloží mimořádné náklady na zachování věci nebo vynaloží náklady na zlepšení věci, náleží mu náhrada jako poctivému držiteli (§ 997 občanského zákoníku).

Dojde – li k vymínění zpětné koupě, je kupující povinen prodávajícímu vrátit věc v nezhoršeném stavu. Prodávající je naopak povinen k vrácení plné kupní ceny. Jedná se tedy o synallagmatickou obligaci.

Pokud si smluvní strany v ujednání neurčí lhůtu, ve které je možné si zpětnou koupi vymínit, vychází se z obecné úpravy v občanském zákoníku, které je obsažena v § 2137 a je stanovena na 3 roky pro věci movité a 10 let pro věci nemovité.

Zvláštní úprava o zpětné koupi je v občanském zákoníku obsažena pro věci, které jsou zapisovány do veřejného seznamu. Platí, že věc, která je zapisována do veřejného seznamu, a bylo k ní sjednáno právo zpětné koupě, je možné zatížit pouze se souhlasem osoby, v jejíž prospěch je právo zpětné koupě sjednáno.

Závěrem zmiňme, že krom institutu zpětné koupě, zná občanský zákoník i výhradu zpětného prodeje. Jeho obsah je v podstatě totožný, neboť § 2139 občanského zákoníku stanovuje, že na ujednání o zpětném prodeji se ustanovení o zpětné koupi použijí obdobně. Je na něj však třeba pohlížet jako na ujednání, které je téměř výlučně sjednáváno ve prospěch kupujícího.