Zásada „superficies solo cedit“ v NOZ – pojetí stavby a pozemku po 1.1.2014

Novým občanským zákoníkem č. 89/2012 Sb. se Česká republika vrátila k téměř tradičnímu pojetí pozemku a stavby na ní stojící. Zásada superficies solo cedit, známá již z dob římského práva, v překladu znamená „povrch ustupuje pozemku“. Tato zásada platila na našem území až do padesátých let 20. století, kdy byla opuštěna. Co tato zásada znamená v praxi, a jaké má dopady na majitele nemovitostí, si objasníme v následujícím článku.

Zprvu by bylo dobré ujasnit si terminologii, kterou nový občanský zákoník používá. Zde totiž došlo také k zásadní změně – mění se pojetí nemovitosti. Hovoříme-li o nemovitosti, lze si představit například pozemek, ale také, dle zákona, práva zákonem prohlášená (zde se jedná o tzv. právo stavby, jehož význam si vysvětlíme v některém z dalších článků). Ovšem stavba sama o sobě není nemovitostí. Zajímavostí je nemovitost, označená jako tzv. podzemní stavba se samostatným účelovým určením – tato je na pozemku nezávislá, může tedy dojít k tomu, že podzemní stavba a pozemek budou mít dva rozdílné vlastníky (jako příklad podzemní stavby se samostatným účelovým určením můžeme uvést sklepy, či metro).

Zaměříme se tedy na praktické dopady opětovného zavedení této zásady v několika příkladech:

1.Představme si, že pozemek i rodinný dům, který na pozemku stojí, vlastní pan Novák. Doposud byl v katastru nemovitostí veden pozemek i rodinný dům samostatně. Jestliže jsme si však v první části článku uvedli, že stavba jako taková už neexistuje (není nemovitostí), došlo automaticky ke sloučení. Postavení pana Nováka se nezmění (na LV v katastru nemovitostí bude tedy uveden v části A pozemek, následně až bude uvedeno, že se na pozemku nachází objekt). Obdobně to platí i pro spoluvlastnictví.

2. Příklad druhý se bude týkat manželů – opět si představme, že manželé Novákovi mají na pozemku podílové vlastnictví a stavbu samotnou mají ve spoluvlastnictví. Zde je zřejmé, že ke sloučení nedojde, neboť pozemek a stavba nevychází ze stejných majetkových poměrů.

3. Klasickým případem je situace, kdy má pozemek a stavba odlišného vlastníka. Tuto situaci celkem bez větších obtíží řeší § 3056 odst. 1, na základě kterého mají strany vůči sobě předkupní právo. Vlastní-li tedy pan Novák pozemek, na kterém stojí stavba pana Dvořáka, a pan Dvořák jednoho dne prodá svoji stavbu panu Novákovi, opět splyne vlastník pozemku a stavby (totéž platí i naopak).

4. Za speciální, avšak ne nijak výjimečný, případ můžeme považovat situaci, kdy je jedna z částí zatížena věcným právem. Ke sloučení v tomto případě dojít nemůže, neboť, jak je zřejmé, je zatížena pouze jedna část a toto rozšíření věcného práva (například právo vlastnické, či zástavní, …) na obě části zákon neumožňuje. Nicméně pokud jednoho dne věcné právo zanikne, pozemek se stavbou se automaticky sloučí.

Na základě uvedených informací lze říci, že problematika věcných práv i samotné zásady superficies solo cedit je poměrně rozsáhlá a je téměř nemožné obsáhnout ji v jednom článku. Proto se touto problematikou budeme zabývat i nadále – konkrétně se budeme věnovat například právu stavby, držbě, či věcným břemenům a také podmínkám, za kterých je možné opustit nemovitost.