Právní úprava výpovědi z nájmu bytu a domu je většinově obsažena v § 2285 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“), nicméně v této souvislosti je nezbytné v některých případech aplikovat i obecná ustanovení o skončení nájmu podle § 2101 a násl. OZ.

Občanský zákoník považuje nájemce za slabší smluvní stranu, jíž proto přisuzuje větší míru právní ochrany.

výpoVýpovědí se rozumí takové jednostranné právní jednání, s nimiž zákonu spojuje zamýšlené právní důsledky svou povahou ukončující dříve založený právní (smluvní) vztah. V tomto směru může výpověď z nájemního vztahu mezi pronajímatele a nájemcem podat jak pronajímatel, tak nájemce.

Lze rovněž poznamenat, že, pokud bylo ujednáno trvání nájemního vztahu na dobu určitou, tato doba již uplynula, nájemce pokračuje v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel v této době nájemce nevyzve k opuštění bytu, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let. V praxi to znamená, že nájemní vztah opět vznikne sám, nevýslovně, téměř bez přičinění pronajímatele ani nájemce. Teorie takový vznik nájmu nazývá tzv. konkludentním nájmem. Smluvní strany to ovšem mohou vyloučit (§ 2285 OZ). Pro úplnost lze dodat, že, neujednají-li strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, jedná se o nájem na dobu neurčitou (§ 2204 odst. 1 OZ). Byl-li nájem ujednán na dobu delší než 50 let, jedná se o nájem na dobu neurčitou (§ 2204 odst. 2 OZ).

Výpověď musí mít povinně písemnou formu, ústní vypovězení nájmu nepostačuje, a musí být účinně doručena. Její součástí musí být vymezení důvodu, pro nějž je výpověď dána (viz níže), a poučení o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Pokud výpovědi chybí nějaká náležitost, je neplatná (§ 2286 OZ).

Pronajímatel může vypovědět nájem (bez ohledu na ujednání na dobu určitou nebo neurčitou) v tříměsíční výpovědní době jen ze zákonem připuštěných důvodů, které musí být specifikovány ve výpovědi, jinak je tato neplatná; těmito důvody je (§ 2288 odst. 1 OZ):

1. poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu (viz níže),
2. je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
3. má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
4. je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

V případě nájmu na dobu neurčitou zákon zná další dva výpovědní důvody pronajímatele (§ 2288 odst. 2 OZ):

1. má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
2. potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

I v tomto případě platí, že pronajímatel, který výpověď nájemci dává, musí výpovědní důvod ve výpovědi specifikovat.

Výpovědní doba je v těchto případech obecně stanovena na 3 měsíce (§ 2288 OZ) a běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně (§ 2286 odst. 1 OZ). Pokud byla výpověď doručena například 14. srpna, doba začíná běžet dnem 1. září.

Uplatnil-li pronajímatel některý z výpovědních důvodů podle § 2288 OZ a byt, z něhož dostal nájemce výpověď, pronajímatel do 1 měsíce od vyklizení nájemce dále nevyužil k účelu uvedenému nájemci jako výpovědního důvodu, je pronajímatel povinen byt nájemci znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu (§ 2289 OZ).

Hrubým porušením nájemcových povinností (viz § 2288 odst. 1 písm. a) OZ) se rozumí chování, „zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno“ (§ 2291 odst. 2 OZ). Slovo „zejména“ znamená, že výpočet těchto důvodů není konečný a lze jej rozšířit, budou-li další důvody splňovat povahu hrubého porušení nájemcových povinností. Pronajímatel je za těchto okolností povinen konkrétně skutkově vymezit hrubé porušení a před samotnou výpovědí rovněž nájemce vyzvat, „aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav,“ jinak výpověď nevyvolává kýžené právní následky a nájem stále trvá (§ 2291 odst. 3 OZ).

Vypovídá-li nájem z bytu nebo domu na dobu určitou nájemce, musí tak být v souvislosti se změnou okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (§ 2287 OZ). V zásadě to znamená, že se plnění podle smlouvy stane pro některou ze stran obtížnější (§ 1764 OZ). Zákon mlčí o délce výpovědní doby; analogickým výkladem lze zjistit, že bude činit rovněž 3 měsíce (srov. § 2231 odst. 1 a § 2288 OZ).

Zákon dává nájemci právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla (§ 2290 OZ). V této souvislosti je potřeba připomenout, že s účinností tzv. nového občanského zákoníku (od 1. 1. 2014) již neplatí, že v některých případech vyslovuje s výpovědí z nájmu bytu pronajímateli soud přivolení (tzn. souhlas s výpovědí [srov. § 711a zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do 31. 12. 2013]). Taková pravomoc soudu byla zrušena.

Součástí tohoto článku je vzor výpovědi z nájmu bytu a domu sjednaného na dobu neurčitou daná nájemcem. Výpovědní doba činí 3 měsíce a výpověď nemusí být odůvodněna (§ 2231 OZ).