Nájem bytu může skončit[1]:

1. Dohodou pronajímatele a nájemce
2. Uplynutím doby
3. Ukončením výkonu práce
4. Nemožností plnění
5. Smrtí nájemce
6. Odstoupením od smlouvy
7. Splynutím
8. Narovnáním
9. Zánikem členství v bytovém družstvu
10. Vyklizením bytu
11. Výpovědí

Skončení nájmu bytu uplynutím doby

Pokud byl nájem sjednán na dobu určitou a tato doba nebyla účastníky prodloužena, zaniká nájem bytu posledním dnem uvedené doby.

Podle ust. § 2285 o.z. ovšem platí, že pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.

Obecně o výpovědi z nájmu bytu (§ 2286 a násl. o.z.)

Forma výpovědi – výpověď z nájmu bytu dle ust. § 2286 o.z. vyžaduje písemnou formu a musí být doručena druhé straně.

Výpovědní doba – dle ust. § 2286 odst. 1 o.z. běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně (př. výpověď došla 31.5.2017 – výpověďní doba běží od 1.6.2017, výpověď došla 6.6.2017 – výpověďní doba běží od 1.7.2017)

Poučení – výpověď musí obsahovat poučení o právu nájemce vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to dle ust. § 2286 o.z.

Pokud výpověď neobsahuje toto poučení – JE NEPLATNÁ.

Dle ust. § 2290 o.z. pak nájemce musí podat žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

Důvody výpovědi:

• ze strany nájemce – ust. § 2287 o.z. – Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

• ze strany pronajímatele – ust. § 2288 odst. 1) o.z. – Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,

1. poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
2. je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
3. má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
4. je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

• § 2288 odst. 1) o.z. – Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že

1. má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
2. potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

Pronajímatel vždy musí uvést ve výpovědi výpovědní důvod!

Výpověď ze strany pronajímatele za zvlášť závažné porušení povinností nájemce

Zvlášť závažné porušení povinností nájemce – podle ust. § 2291 odst. 2 o.z. nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno – tento výčet je pouze demonstrativní, proto může být nájem vypovězen pro zvlášť závažné porušení povinností nájemce i z důvodů jiných.

Výpovědní doba při zvlášť závažném porušení povinností nájemce – podle ust. § 2291 odst. 1 o.z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Pronajímatel musí uvést, v čem spatřuje důvody zvlášť závažného porušení povinností nájemce a měl by nájemce rovněž tak před podáním výpovědi vyzvat, aby v přiměřené lhůtě závadné chování nájemce odstranil. (ust. § 2291 odst. 3 o.z.)

Odevzdání bytu ust. § 2292 a násl. o.z.

Byt musí nájemce pronajímateli odevzdat v den, kdy nájem končí. K odevzdání bytu dochází předáním klíčů od bytu. Byt musí být odevzdán ve stavu, v jakém jej nájemce převzal.

Smrt pronajímatele bytu nemá na nájemní smlouvu žádný vliv, nájem nekončí, ale práva a povinnosti pronajímatele bytu přechází na jeho právní nástupce (resp. dědice).

Naproti tomu při smrti nájemce může být několik možností pokračování nájmu, případně skončení nájmu. Pokud se jedná o společný nájem bytu dle ust. § 2270-2271 o.z., přechází nájem na ostatní nájemce.

Pokud se o společný nájem bytu nejednalo, pak podle ust. § 2279 odst. 1 o.z. přejde nájem na člena nájemcovy domácnosti, který v bytě žil ke dni smrti nájemce a nemá vlastní byt.

Dle shora uvedeného přejde nájem bytu bez dalšího na nájemcova manžela, partnera, rodiče, sourozence, zetě, snachu, dítě nebo vnuka, na jiné osoby přejde nájem jen pokud pronajímatel souhlasil s přechodem nájmu na tuto osobu.

Pokud dojde k přechodu nájmu bytu, skončí tento nájem nejpozději uplynutím dvou let ode dne, kdy k přechodu nájmu došlo. Nájem uplynutím dvou let neskončí, pokud osoba, na kterou nájem takto přešel, dosáhla ke dni přechodu nájmu 70 let nebo nedovršila 18 let věku. U osoby, která v době přechodu nájmu nedovršila 18 let věku, končí doba nájmu dnem dovršení 20 let věku (§ 2279 odst. 2 o.z.).

Rovněž je možné pronajímateli do 1 měsíce od smrti nájemce oznámit, že osoba splňující podmínky výše uvedené nechce v nájmu setrvat a doručením tohoto oznámení zaniká nájem bytu této osobě.

Podle ust. § 2283 odst. 1 o.z pak platí, že pronajímatel může nájem vypovědět bez uvedení důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nájemce zemřel, že práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti nepřešla a kdo je nájemcovým dědicem nebo kdo spravuje pozůstalost.

Podle ust. § 2283 odst. 1 o.z nájemcův dědic může nájem vypovědět s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl o smrti nájemce, o svém dědickém právu a o tom, že práva a povinnosti z nájmu nepřešla na člena nájemcovy domácnosti, nejpozději však do šesti měsíců od nájemcovy smrti. Právo vypovědět nájem má i ten, kdo spravuje pozůstalost.

Podle ust. § 2284 o.z. není-li nájemcův dědic znám ani do šesti měsíců ode dne nájemcovy smrti, může pronajímatel byt vyklidit; tím nájem zaniká. Věci z bytu pronajímatel uloží na náklad nájemcova dědice ve veřejném skladišti nebo u jiného schovatele; nepřevezme-li nájemcův dědic věci bez zbytečného odkladu, může je pronajímatel na jeho účet vhodným způsobem prodat.

vzor výpovědi z nájmu bytu – http://www.vzory.cz/vzory/nemovitosti-byty/vypoved-z-najmu-bytu/#.WSk2v9ykLIU

vzor výpovědi nájmu bytu a přezkumu výpovědi – http://www.vzory.cz/vzory/nemovitosti-byty/vypoved-z-najmu-bytu-a-prezkum-vypovedi/#.WSk3B9ykLIU

[1] http://www.bulletin-advokacie.cz/pravni-uprava-skonceni-najmu-bytu-v-novem-obcanskem-zakoniku?browser=mobi