V předcházejícím článku, který se věnoval zásadě superficies solo cedit, jsme si vysvětlili, k jakým základním změnám v oblasti nemovitostí došlo s účinností nového občanského zákoníku. Tentokrát se blíže podíváme na právo stavby, které, jak jsme se již také dověděli, je věcí nemovitou a stavba, která na pozemku vznikla, či existuje, v souladu s právem stavby, je jeho součástí.

Právo stavby není v případě České republiky žádnou novinkou (stejně tak jako zásada superficies solo cedit) – opuštěna byla v padesátých letech dvacátého století a zákoník z roku 1964 ji vůbec nezmiňuje. Po znovuzavedení zásady superficies solo cedit bylo nutno upravit situaci, kdy není vlastník pozemku a vlastník stavby (která v pojmosloví již neexistuje) jedna osoba. To právě upravuje § 1240 a následující, které spadají do dílu pátého, věnovanému věcným právům k věci cizí. Terminologii si ujasníme s pomocí jednoduchého příkladu:

Pan Novák vlastní pozemek, který neplánuje využít pro vlastní stavbu. Zřídí tedy právo stavby svému nejlepšímu příteli, panu Horákovi. Pan Horák bude tedy tzv. stavebníkem a je oprávněn mít na povrchu, či pod ním stavbu.

Právo stavby se může zřizovat jak ke stavbám budoucím, tak k již zřízeným. Za charakteristický znak lze označit dočasnost – nesmí být, dle zákona, zřízeno na více než 99 let (dobu trvání lze prodloužit se souhlasem všech osob, kterých se to týká). Právo stavby může vzniknout několika způsoby. V případě pana Nováka a pana Horáka je evidentní, že zde by vzniklo smlouvou (přičemž za okamžik vzniku se považuje datum zápisu do veřejného seznamu – v tomto případě do katastru nemovitostí). Právo stavby však můžeme také vydržet, či jej nabýt rozhodnutím orgánu veřejné moci. Jestliže si pan Horák postaví na pozemku v souladu s právem stavby stavbu, má vůči ní stejná práva, jako vlastník.

Již jsme si ujasnili, že právo stavby je dočasné, smlouva však může stanovit i povinnost provést stavbu do určité doby. Důležitým faktem je také možnost přechodu práva stavby na dědice, či jiného všeobecného právního nástupce. Právo stavby existuje samo o sobě, ale nelze hovořit o stavbě, neboť tento pojem nový občanský zákoník nezná.

Dojde-li k tomu, že se pan Horák rozhodne právo stavby prodat, je pan Novák oprávněn (na základě předkupního práva) toto právo odkoupit. Stejně tak to platí v případě, že se pan Novák rozhodne prodat pozemek. Postaví-li si na pozemku pan Horák stavbu a následně využije svého předkupního práva a odkoupí pozemek pana Nováka, dojde ke splynutí na základě zásady superficies solo cedit.

Právem stavby jsme tedy navázali na první ze série článků z oblasti věcných práv a jejich úpravy v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb. V následujícím článku se budeme věnovat opuštění věcí movitých a nemovitých a podmínek, za nichž opuštění občanský zákoník připouští..