Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“) přinesl mnoho změn do institutu nájmu bytu oproti úpravě předešlé. V následujícím článku se pokusíme přiblížit alespoň některé často diskutované a problematické oblasti nájmu bytu.

Občanský zákoník obsahuje přesnou definici bytu a nájemní vztah vzniká uzavřením smlouvy o nájmu, která vyžaduje písemnou formu. Pronajímatel však nemá právo namítnout neplatnost smlouvy vůči nájemci z důvodu, že nebyla dodržena písemná forma. Zákon také předvídá další výjimku z požadavku písemné formy nájemní smlouvy, a to když nájemce užívá byt po dobu 3 let v dobré víře, že nájem je po právu, požaduje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou, i když nebyla uzavřena v písemné formě.

Nájem může být uzavřenou na dobu určitou či neurčitou. Další změnou oproti dřívější úpravě je zakotvení pravidla, které stanoví, že v případě uzavření nájemní slouvy na dobu delší než 50 let, má se za to, že byla uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou s tím, že v prvních 50 letech lze nájem vypovědět pouze na základě ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době.

Nájem může zaniknou jedním z následujících důvodů: uplnutím doby, na kterou byl nájem sjednán, odstoupením od nájemní smlouvy či výpovědí nájemní smlouvy. Výpověď nájemní smlouvy je možností jakékoliv ze stran ukončit nájemní smlouvu okamžitě, pokud druhá strana porušuje své povinnosi ze smlouvy tak závažně, že působí druhé straně újmu.

Pravděpodobně nejdiskutovatelnějším tématem v oblasti nájmu bytů je chov domácích zvířat v pronajatých bytech. Občanský zákoník přinesl do této oblasti poměrně zásadní změnu, kdy nyní výslovně povoluje nájemci mít a chovat v bytě zvířata. Toto právo nelze být vyloučeno ani nijak omezeno v nájemní smlouvě a i kdyby nájemní smlouva takové omezení obsahovala a nájemce zákaz chovu zvířete porušil, nelze tento zákaz jakkoliv sankcionizovat či vynucovat. Toto pravidlo se uplatňuje i na byty družstevní. Občanský zákoník dále nijak nespecifikuje, jaká zvířata se mohou v bytech chovat, platí ale pravidlo, že chov zvířat nesmí způsobit ostatním obyvatelům v domě nepřiměřené obtíže.

Další oblastí, která často způsobuje časté diskuze je prohlídka bytu prováděná pronajímatelem bytu. Občanský zákoník toto právo pronajímateli zaručuje, ale pouze za splnění určitých podmínek. Pronajímatel může činit vstup do pronajímaného bytu pouze za předpokladu, že toto nájemci předem a v přiměřené době oznámí. V nájemní smlouvě si pronajímatel s nájemcem mohou blíže stanovit podmínky takového vstupu do bytu. Takový vstup do bytu může pronajímatel učinit pouze za účelem údržby či provedení nezbytné opravy věci. V případě, kdy je nezbytné zabránit škodě nebo pokud hrozí nebezpečí z prodlení, zákon předchozí oznámení nevyžaduje.

Je zcela zřejmé, že výše popsané je pouze malou částí pojednávající o možnostech nájmu bytu. Tato oblast je velice obsáhlá a zároveň zde vznikají časté spory mezi pronajímatelem a nájemcem, je proto důležité mít podmínky a možnosti nájmu bytu co nepřesněji specifikované v nájemní smlouvě.