Od 1.1.2016 je účinné Nařízení vlády č. 305/2015 Sb., o vymezení pojmu běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu (dále jen „nařízení“).

Tímto nařízením tak skončilo období, kdy zákon č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník, sice zakotvil v ustanovení § 2257 odst. 1 obecnou povinnost pronajímatele udržovat byt a dům po celou dobu trvání nájmu ve stavu způsobilém k užívání, přičemž podle odst. 2 stejného ustanovení nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné úpravy související s užíváním bytu, ale pojmy „běžná údržba“ a „drobné opravy“ nijak více nespecifikoval. Právě z tohoto důvodu bylo toto dosti konfliktní oblastí v problematice nájmu bytů a domů a záleželo čistě na vůli smluvních stran, jak si v nájemní smlouvě vymezili rozsah činností, které zajišťoval nájemce v rámci běžné údržby a drobných oprav.

Co se vymezení běžné údržby týče, podle ustanovení § 2 nařízení se běžnou údržbou rozumí udržování a čištění bytu včetně jeho zařízení a vybavení, které se obvykle provádí při užívání bytu. Především se jedná o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah (včetně podlahových krytin), obkladů stěn a čištění zanesených odpadů. Dále se pod běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění předmětů, které jsou konkrétně vymezeny v nařízení a tvoří vybavení bytu (např. odsavače par, digestoří, pečících trub, umyvadel, van, dřezů atd.).

Předmětné nařízení se také vztahuje na opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je vlastnictvím pronajímatele. Drobné opravy bytu jsou pak v nařízení vymezeny jednak taxativním výčtem typů oprav a jednak podle výše vynaložených nákladů na provedení těchto oprav. Taxativní výčet jednotlivých typů oprav je uveden v ustanovení § 4 nařízení, v ustanovení § 5 nařízení jsou poté drobné opravy specifikované podle výše vynaložených nákladů. Za drobné opravy bytu se tak považují opravy bytu, jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1.000,- Kč. Pokud se na téže věci provádí několik oprav, které na sebe časově navazují a souvisí spolu, je rozhodující celkový součet nákladů na opravy. Naopak náklady na opravu a jiné náklady spojené s opravou se do nákladů na tuto opravu nevztahují a nájemce si je musí hradit sám.

Poslední ustanovení nařízení, ustanovení § 6, vytyčuje maximální hranici součtu všech nákladů, které nájemce musel vynaložit na drobné opravy bytu v jednom kalendářním roce. Při překročení této hranice se další opravy bytu nepovažují za drobné opravy a povinnost zajistit tyto opravy zároveň přechází na pronajímatele, který je povinen je zajistit na své vlastní náklady. Hranice nákladů za drobné opravy, kterou nařízení stanovilo, se rovná částce 100Kč/m2 podlahové plochy bytu. Podlahou plochou se pak dle nařízení rozumí součet podlahových ploch bytu a všech prostor, které jsou spolu s bytem užívány, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem. V případě sklepů (které nejsou místnostmi), balkóny, lodžií a teras se jejich plocha započítává pouze jednou polovinou.

Přestože předmětné nařízení není nikterak obsáhlé, vhodně upravuje oblast údržby bytu a jeho oprav, čímž zároveň došlo k vymezení pojmů, které zakotvil Občanský zákoník, ale nijak dál je již nerozvedl. Do budoucna by tedy mělo ubýt případů, kdy se právě kvůli údržbě a opravám bytu vedly mnohé spory mezi pronajímateli a nájemci.