Pronajmete-li si byt, musíte zaplatit nájemné, což je pevná částka, která náleží ve prospěch pronajímatele. Tím však náklady na bydlení nekončí. Jistě budete v bytě vařit, svítit, topit atd. a za tyto služby je nájemce taktéž povinen zaplatit. Částka za tyto náklady již neplyne ve prospěch pronajímatele, ale zpravidla je nájemce pronajímateli platí. Právní úpravu služeb a nákladů souvisejících s bydlením nalezneme v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „zákon č. 67/2013 Sb.“). 

SLUŽBY

Nájemce a pronajímatel si mohou ujednat, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel. Pokud takové ujednání schází, tak je pronajímatel povinen zajistit po dobu nájmu nezbytné služby.

Co jsou nezbytné služby?

Za nezbytné služby se dle § 2247 odst. 2 občanského zákoníku považují dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasové a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.

Způsob placení služeb

Nájemce platí společně s nájemným každý měsíc náklady za služby buď formou zálohy za služby nebo paušální částku na základě dohody mezi pronajímatelem a nájemcem. Právní úpravu paušální platby nalezneme v § 9 zákona č. 67/2013 Sb. Sjednaná paušální částka mezi pronajímatelem a nájemcem znamená částku, kterou nájemce pronajímateli každý kalendářní měsíc spolu s nájemným zaplatí bez ohledu na jeho skutečnou spotřebu. V případě placení služeb formou zálohy nájemce platí vždy jen za skutečnou spotřebu.

Do kdy musí nájemce služby zaplatit?

Nájemce je povinen dle § 2251 občanského zákoníku náklady nebo zálohy na služby platit každý kalendářní měsíc spolu s nájemným nejpozději do 5. dne příslušného kalendářního měsíce, nedohodnou-li se s pronajímatelem jinak.

Zvyšování nákladů služeb

Pronajímatel má právo dle § 4 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb., změnit v průběhu roku měsíční zálohu v míře odpovídající změně ceny služby nebo z dalších oprávněných důvodů, zejména změny rozsahu nebo kvality služby. Změněná měsíční záloha může být požadována nejdříve od prvního dne měsíce následujícího po doručení písemného oznámení nové výše zálohy. Změna výše měsíční zálohy musí být v oznámení řádně odůvodněna, jinak ke zvýšení zálohy nedojde.

Vyúčtování služeb

Vyúčtování služeb se liší podle způsobu placení služeb. V případě placení služeb paušální částkou se vyúčtování neprovádí. Ovšem pokud je nájem sjednán na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou, tak se do paušální částky nemůže zahrnout platba za dodávku tepla, vodné a stočné.

V případě placení záloh za služby musí dojít k finančnímu vyrovnání, tj. vyúčtování přeplatků či nedoplatků dle § 7 zákona č. 67/2013 Sb. Finanční vyrovnání provede pronajímatel v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování nájemci. Požádá-li nájemce o nahlédnutí do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok, tak mu pronajímatel umožní zpravidla nejpozději do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období nahlédnout, jakož i pořizovat si výpisy, opisy, kopie.

JISTOTA

Co to je?

Chcete-li si pronajmout byt, ve většině případu po Vás bude pronajímatel chtít zaplatit kauci. Dle terminologie občanského zákoníku (§2254) je to jistota. Tato jistota je peněžitá částka, která má být opravdu jistotou pronajímatele pro případ vzniklé škody v průběhu nájmu způsobené nájemcem nebo pro případ uhrazení dluhů na nájemném.

Výše jistoty

Výše jistoty je určena na základě dohody pronajímatele a nájemce. Ovšem jistota dle § 2254 odst. 1 občanského zákoníku nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného. Zákon nevyžaduje zvláštní formu pro takovou dohodu. Často bude součástí nájemní smlouvy, ale může dojít k ujednání i samostatně.

Vrácení jistoty

Při skončení nájmu vrátí pronajímatel jistotu nájemci. Nájemce se však s pronajímatelem může dohodnout na možnosti započtení, tj. nezaplacení nájemného za poslední měsíc s tím, že tyto náklady budou pronajímateli uhrazeny z jistoty. Čímž se předchází případným sporům o nevrácení jistoty.

Dle komentáře k občanskému zákoníku[1] se poskytnuté peněžní prostředky stávají vlastnictvím pronajímatele, případně peněžního ústavu, jsou-li složeny na účet. Pronajímatel tak není omezen v nakládání s nimi, strany si však podobné omezení mohou ujednat. Nájemce má pohledávku na zaplacení vůči pronajímateli a jeho pohledávka se stává splatnou při skončení nájemného.

Úroky z jistoty

Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby dle § 2254 odst. 2 občanského zákoníku. Zákonná sazba úroků je sazba dle § 1802 občanského zákoníku, tj. může být stanovena právním předpisem, pokud si výši úroku pronajímatel s nájemcem neujednali, jinak jde o obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla pronajímatele v době uzavření smlouvy. Vychází se z toho, že pokud má pronajímatel volné oprávnění s jistotou nakládat, měl by platit za toto oprávnění stejně jako při poskytnutí úvěru.[2]

[1] Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014), 1. vydání, 2014, s. 390 a násl.

[2] Tamtéž.