Předkupní právo a jak ho využít

Zpočátku je vhodné říci, že předkupní právo vystupuje nejčastěji jako vedlejší ujednání kupní smlouvy s tím, že skrze tento institut dochází k jakémusi zachování moci nad dalším osudem věci, s níž je spojeno. V historickém výkladu lze nalézt mnoho teorií a pohnutek pojících se s předkupním právem, přičemž významnou je pohnutka obranná, kdy oprávněný chce zamezit nabytí věci třetí osobou nebo jejímu využití k nechtěnému účelu. Druhou velmi častou pohnutkou je pohnutka směřující k nabytí věci, kdy je pozornost soustředěna pouze a jen na získání předmětné věci.

Forma sjednání předkupního práva je upravena v § 2128 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“), dle kterého se písemná forma vyžaduje pouze tehdy, kdy se jedná o sjednání věcného předkupního práva k nemovité věci. Vyjma těchto případů je forma právního jednání smluvních stran neomezená a je tak možné vycházet z ustanovení § 559 OZ. Z praxe je však známo, že předkupní právo je zahrnováno právě do kupní smlouvy, a tedy nejčastěji je ukotvováno písemnou formou.

Předmět předkupního práva může tvořit věc, ať movitá či nemovitá, hmotná či nehmotná, hromadná či další. Potíže mohou nastat u věcí zastupitelných či druhově určených, kdy lze jen s obtížemi říci, zda došlo k porušení či nesplnění povinnosti, když je možné vždy si obstarat zastupitelné věci či věci stejného druhu. V tomto případě bude nutné interpretovat dotčenou smlouvu. Předkupní právo může být sjednáno i ke spoluvlastnickému podílu či k části věci.

Předkupní právo však se však nemusí nutně pojit pouze s kupní smlouvou, avšak je možné ho svazovat i se smlouvou směnnou, smlouvou nájemní či například smlouvou darovací. Může být ujednáno taktéž samostatně bez zahrnutí do jakéhokoliv tohoto smluvního typu.

Předkupní právo je možné sjednat úplatně nebo i bezúplatně.

Změnovým zákonem č. 460/2016 Sb., došlo k opětovnému zavedení předkupního práva, jenž bylo dne 31.12.2013 zrušeno. Obecná úprava předkupního práva je obsažena v ustanovení § 1124 OZ, podle kterého, pokud se převádí podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, vyjma případu, jde – li o osobu blízkou. Dle § 1125 OZ se spoluvlastník může vzdát předkupního práva pro své právní nástupce.

Vlastník podílu tak má povinnost při jeho prodeji tento podíl nabídnout ostatním spoluvlastníkům za stejných podmínek. Písemnou nabídku je nutné učinit až po podpisu kupní smlouvy, kdy musí být jasně stanovené podmínky projede.

Lhůtu pro uplatnění předkupního práva stanoví zákon na dobu 3 měsíců od doručení písemné nabídky. Pro případ, že by zájemců uplatňujících předkupní právo bylo více, bude nutné postupovat tak, že právo na odkoupení budou mít všichni, kdo právo uplatnili, a to dle velikosti podílu na nemovitosti.

Tak jako je možné předkupní právo uplatnit, je možné se tohoto práva vzdát.

SMLOUVA O ZŘÍZENÍ PŘEDKUPNÍHO PRÁVA K NEMOVITÝM VĚCEM

Níže uvedeného dne, měsíce a roku uzavřeli smluvní strany dle ustanovení § 2140 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění,

smlouvu o zřízení předkupního práva
k nemovitým věcem

I.
Smluvní strany

Dlužník: Leoš Vaváček, narozený 6.3.1968

bytem Vavří 106, Brno

a
Předkupník: Lenka Volná, narozená 13.7.1987

Bytem Koloční 34/5, Brno

II.
Prohlášení smluvní strany

Leoš Vaváček jako dlužník podpisem této smlouvy prohlašuje, že je na základě kupní smlouvy ze dne 23. 4. 1997 s právními účinky vkladu ke dni 15.5.1997, výlučným vlastníkem pozemku par. č. St. 1315/1, o výměře 1234 m2, jehož součástí je budova č.p. 87, nacházející se v k. ú. Brno, zapsané na listu vlastnictví č. 158 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město.

III.
Zřízení předkupním právu

Smluvní strany si ve smyslu ustanovení § 2140 občanského zákoníku sjednávají předkupní právo pro Lenku Volnou (dále jen „předkupnici“) k pozemku par. č. St. 1315/1, o výměře 1234 m2, jehož součástí je budova č.p. 87, nacházející se v k. ú. Brno, zapsané na listu vlastnictví č. 158 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno – město.

IV.
Obsah předkupního práva

Obsahem takto zřízeného předkupního práva je závazek dlužníka pro případ, že by nemovité věci specifikované v čl. II. této smlouvy, chtěl jakýmkoliv způsobem zcizit (prodat, směnit, darovat), nejdříve tyto nemovité věci nabídnout ke koupi předkupnici za stejnou kupní cenu a se stejnými podmínkami jaké dohodnul s koupěchtivým k okamžiku uzavření smlouvy nebo v případě bezúplatného zcizení za cenu odpovídající ceně tržní v době podpisu smlouvy o převodu pozemku.

Smluvní strany sjednávají toto předkupní právo bezplatně a bez časového omezení.

V.
Výkon předkupního práva

Dlužník jako povinný z předkupního práva učiní předkupnici nabídku obsahující všechny podmínky dohodnuté s koupěchtivým. Nabídku je povinen zaslat písemně předkupnici na její adresu trvalého pobytu uvedenou v čl. I. této smlouvy.

Předkupnice je povinna písemně oznámit dlužníkovi do 3 měsíců od doručení nabídky, zda jeho nabídku přijímá.

VI.
Ostatní ujednání

Smluvní strany prohlašují, že zřízením předkupního práva k nemovitým věcem specifikovaným v čl. II. této smlouvy jsou mezi sebou zcela vyrovnáni a nemají z tohoto důvodu vůči sobě žádné nároky.

VII.
Přechodná a závěrečná ustanovení

Práva a povinnosti touto smlouvou neupravené se řídí ustanoveními zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a právními předpisy s tímto souvisejícími.

Tato smlouva je sepsána celkem ve dvou vyhotoveních, kdy jedno vyhotovení obdrží každý účastník smlouvy při podpisu této smlouvy.

Smluvní strany prohlašují, že jsou plně svéprávné k právnímu jednání, že si smlouvu před podpisem přečetly, s jejím obsahem souhlasí a na důkaz toho připojují své podpisy.

V Brně dne 29.10.2018

………………………………….. ………………………………….
Leoš Vaváček Lenka Volná