Vysvětlení základních pojmů týkajících se problematiky nájmu

Nájem (§ 2201 a násl. OZ): závazkový vztah mezi vlastníkem bytu = pronajímatelem a nájemcem, na nějž se vztahuje ochrana dle občanského zákoníku. Jak již z první větu plyne, jedná se o vztah závazkový, tedy takový, který zavazuje pouze osoby, které jsou právním vztahem dotčeny a které jsou jasně vymezeny nájemní smlouvou.

Podnájem (§ 2215 OZ): vztah, kdy nájemce bytu dále pronajme byt 3. osobě označované jako podnájemce, přičemž k tomuto úkonu je zapotřebí souhlasu vlastníka bytu, tedy pronajímatele, neboť bez udělení souhlasu by došlo k závažnému porušení nájemní smlouvy. Pozor! Existuje však výjimka, kdy tohoto souhlasu není zapotřebí, a to je v případě podnájmu pouze části nemovitosti. Odlišností od klasického nájemního vztahu je také to, že na podnájemce se nevztahuje právní ochrana nájmu, a rozhodující je tak úprava v podnájemní smlouvě, kterou je možno vypovědět i bez důvoduve lhůtě ne kratší než tři měsíce. Jak již z výše uvedeného plyne, podnájem bytu, jako pojem odvozený od nájmu, může vzniknout pouze tehdy, pokud již existuje nájemní vztah.Pokud není v podnájemní smlouvě určena doba trvání tohoto vztahu,skončí nejpozději se zánikem vztahu hlavního, tedy nájmu a po skončení podnájmu nevzniká podnájemci právo na náhradní byt. Podnájemci vzniká též právo vypovědět podnájem sjednaný na dobu určitou i před uplynutím sjednané doby, není-li dohodnuto jinak (viz. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19.3.2014, sp. zn. 26 Cdo 4319/2013).

Ne zcela správně je v české populaci užíván pojem pronájem. Pronájem je označení používané například v komunikaci s realitními kancelářemi, přičemž dle právní úpravy se jedná o klasický nájemní vztah.

Jistota (§ 2254 OZ):zákonná úprava problematiky nájmu připouští, aby si pronajímatel a nájemce sjednali jistotu, dříve kauci, až do výše šestinásobku měsíčního nájemného.Oproti původní úpravě se rozšířil i okruh dluhů nájemce, které jsou jistotou zajištěny. Starý občanský zákoník striktně uváděl, na úhradu jakých pohledávek, je možné jistinu použít. Kauci tak bylo možné použít výhradně na úhradu pohledávek na nájemném a na úhradu plnění poskytovaných v souvislosti s užíváním bytu nebo na úhradu jiných dluhů nájemce v souvislosti s nájmem, přiznaných vykonatelným rozhodnutím soudu nebo nájemcem písemně uznaných. Nový úprava již neobsahuje žádná omezení toho, na co může být jistota použita a ta tak může zajišťovat splnění jakýchkoliv závazků nájemce plynoucích z nájmu bytu.

Zcela nově zavedenou úpravou je právo nájemce, aby mu pronajímatel zbylou jistotu po započtení toho, co mu nájemce dluží, vrátil spolu úrokem jdoucím ode dne jejího poskytnutí, a to ve výši alespoň zákonné sazby. S ohledem na to, že úprava ve stávajícím občanském zákoníku neumožňuje smluvní ujednání zkracující práva nájemce, bylo by ujednání, které by nájemcovo právo na úroky vylučovalo, nebo stanovilo úroky v nižší výši, než je zákonná sazba, absolutně neplatné.

Nájemné:Dle § 2217 OZ dochází k úhradě nájemného v ujednané výši, avšak není-li jeho výše sjednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy. Nájemné je hrazeno měsíčně pozadu. Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a domu obsahují i specifickou úpravu nájemného. Výše nájemného musí být podle § 2246 OZ v nájemní smlouvě stanovena fixní částkou. Zákon má za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. Absence ujednání výše nájemného v nájemní smlouvě nebude mít za následek neplatnost nájemní smlouvy. Jedním z předních znaků nájemní smlouvy je úplatnost vztahu, který zakládá, a proto platí, že neujedná-li si nájemce s pronajímatelem výši nájemného, má pronajímatel nárok na obvyklé nájemné. Obvyklé nájemné je definováno jako nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem za obdobných smluvních podmínek.K určení obvyklé výši nájemného již v dnešní době existuje mnoho judikátů, kdy např. v rozsudku ze dne 15.2.2013, sp. zn. 28 Cdo 2359/2012 Nejvyšší soud dovodil několik pravidel pro stanovení výše obvyklé ceny: „Musí se jednat o cenu danou nabídkou a poptávkou, která odpovídá výši úhrady za obdobné plnění za běžných okolnosti a je nutno respektovat všechny specifické podmínky daného vztahu, jimiž jsou způsob, okolnosti, místo, čas a charakter užívání.“

Zvýšení nájemného: Občanský zákoník zahrnuje v § 2248 OZ pravidlo, dle kterého si pronajímatel s nájemcem mohou v nájemní smlouvě sjednat, že nájemné se bude každoročně zvyšovat. Nájemce a pronajímatel tak můžou výslovně uvést, o kolik se bude nájemné pravidelně zvyšovat, nebo se můžou dohodnout pouze na tom, že nájemné se bude zvyšovat bez určení konkrétní výše vzrůstu. Pokud nedojde ke stanovení výše zvýšení nájemného, může na návrh rozhodnout o zvýšení nájemného soud.

Pokud-li není mezi stranami sjednáno zvýšení nájemného, avšak není jimi ani vyloučeno, může pronajímatel dle § 2249 OZ navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Tento návrh musí být učiněn v písemné formě. Zvýšení nájemného je však limitováno a to tak, že nemůže překročit výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, a zároveň tak, že navržené zvýšení spolu s tím, ke kterému došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 % nájemného. Limitaci nalezneme v četnosti zvyšovaní nájemného, když zákon stanoví, že další zvyšování nájemného je možné realizovat až po uplynutí doby 12 měsíců od posledního zvýšení, jinak se k návrhu nepřihlíží. Jelikož je stanovení srovnatelného nájemného podkladempro zvyšování nájemného, stanovuje nařízení vlády č. 453/2013 Sb., postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Pokud nájemce s navrhovaným zvýšením nájemného souhlasí, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu navržené zvýšené nájemné. V praxi je však namístě, aby si pronajímatel od nájemce vyžádal písemný souhlas se zvýšením nájemného, přičemž pokud tak nájemce do 2 měsíců od doručení návrhu na zvýšení nájemného nikterak nevyjádří, je pronajímatel oprávněn ve lhůtě dalších 3 měsíců podat návrh na soud, který o zvýšení nájemného rozhodne. Soud má možnost rozhodnout o zvýšení nájemného i ve vyšší částce, než bylo požadováno nájemcem, je omezen pouze tím, aby konečné nájemné nebylo vyšší, než je v daném místě a čase obvyklé, a to s účinky ode dne podání návrhu.

Zvláštní právní úprava zvýšení nájemného se uplatní v případě, když pronajímatel zlepšil úpravami užitnou hodnotu pronajatého bytu nebo domu, anebo mají-li stavební úpravy pronajímatele za následek trvalou úsporu energie nebo vody. Za této situace se podle § 2250 OZ může pronajímatel dohodnout s nájemcem na zvýšení nájemného, nejvýše však o 10 % z ceny účelně vynaložených nákladů ročně. Pokud s takovým návrhem pronajímatele souhlasí nájemci alespoň 2/3 bytů v domě, platí zvýšení nájemného pro všechny nájemce.

Pokud s takovým návrhem pronajímatele nájemci nesouhlasí, může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného, ale pouze ve výši 3,5 % z vynaložených nákladů ročně. Za takové situace se uplatní vyvratitelná domněnka, že náklady byly vynaloženy účelně.

Služby spojené s užíváním bytu: Občanský zákoník vychází z toho, že nájemce se s pronajímatelem dohodne na tom, kteréslužby s užíváním bytu bude zabezpečovat výhradně pronajímatel. Pokud dohodě z jakéhokoliv důvodu nedojde, stanovuje zákon pravidlo, že pronajímatel je povinen zajistit po dobu nájmu nezbytné služby, mezi něž řadíme dle § 2247 odst. 2 OZ např. dodávky vody, dodávky tepla, odvoz odpadu. Způsob rozúčtování cen je upraven v zákoně č. 67/2013 Sb., jehož účelem jeurčit jednotnápravidla stanovení záloh a vyúčtování nákladů za služby. Způsob rozúčtování dalších služeb, na které se nevztahuje zákon č. 67/2013 Sb., se stanoví dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem.

Splatnost nájemného: Občanský zákoník v § 2251 stanovuje, že nájemné, zálohy nebo náklady za služby, jsou splatné předem, a to nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, přičemž platebním obdobím může být kalendářní měsíc, ale i jiné období (např. čtvrtletí). Pronajímatel se s nájemcem může dohodnout na tom, že nájemné bude splatné později než pátým dnem příslušného období, nikoliv však dříve. Účelem tohoto zákonného ustanovení je ochrana nájemce, jakožto slabší strany smluvního vztahu před požadavky pronajímatelů, kteří mají mnohdy ve zvyku vyžadovat úhradu několika nájmů vpřed, což zákon neumožňuje, neboť nájemné se totiž platí na příslušné aktuální platební období, nikoliv na měsíce dopředu.

Občanský zákoník striktně stanovuje, že pronajímatel nemůže po nájemci požadovat jiná plnění než nájemné či zálohy nebo náklady za služby. Jiné plnění si není možné ujednat, pokud tak strany učiní, k takovému jednání se nepřihlíží.

Náhled na vyúčtování nákladů za poskytnuté služby: Nájemce má podle § 2252 OZprávo nahlížet do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok a pořídit si z takového vyúčtování výpisy, opisy a kopie. Nájemce je však v této možnosti omezen a může tohoto práva využít nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období.

Občanský zákoník stanovuje i dobu splatnosti nedoplatku nebo přeplatku záloh na poskytnuté služby. Obligatorně se vychází z toho, že pronajímatel a nájemce naleznou konsensus a o splatnosti se domluví. Pokud však k dohodě o splatnosti nedojde, použije se pravidlo, podle kterého jsou nedoplatky a přeplatky záloh na služby splatné do tři měsíců po uplynutíčtyřměsíční lhůty, která je poskytnuta nájemci k nahlédnutí do vyúčtování.

Nájemní smlouva (§ 2201 OZ):Způsobem, kterým může dojít ke vzniku nájmu je písemná nájemní smlouva, kterou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit pronajímateli nájemné. Jiná než písemná forma smlouvy není zákonem povolena, smluví-li však i přes tuto skutečnost pronajímatel vztah s nájemcem ústně, je nájemce oprávněn se dovolávat neplatnosti smlouvy. Mimojiné existuje i domněnka, že pokud nájemce užívá předmět smlouvy tak, že se domnívá, že nájem vznikl a pronajímatel se dle toho též chová, považuje se nájemní smlouva po uplynutí 3 roků za uzavřenou. Předmět dané smlouvy může tvořit jak věc nemovitá (i jen její část), tak i věc movitá s tím, že v tomto případě se musí jednat o věc nezuživatelnou, tedy takovou, kterou při běžném použití uživatel nespotřebuje, nezpracuje či nezcizí. Smlouvu je možné uzavřít i k věci, která teprve v budoucnosti vznikne za podmínky, že je možné ji již při uzavírání nájemní smlouvy dostatečně identifikovat. Doba trvání nájemní smlouvy je ponechána na dohodě smluvních stran, avšak neučiní-li tak, platí, že se jedná o nájem sjednaný na dobu neurčitou. Nájem sjednaný na dobu určitou s dobou trvání přesahující 50 let zákon koncipuje poté jako nájem sjednaný na dobu neurčitou s výpovědními důvody, které uvádí zákon.

Nájemce a pronajímatel (§2213a násl. OZ, § 2205 a násl. OZ):Smluvními stranami nájemního vztahu jsou pronajímatel a nájemce. Nájemní smlouva zavazuje pronajímatele přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému či obvyklému účelu, udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit užívání, pro které byla pronajata a zajistit nájemci nikým nerušené užívání věci. Předmět nájmu včetně příslušenství pronajímatel odevzdá nájemci v ujednané době, nebo den poté, co jej o to nájemce výslovně požádá.

Druhou smluvní stranou je nájemce (pouze FO, která danou věc užívá k vlastnímu bydlení případně k bydlení členů své domácnosti), který je povinen užívat věc jako řádný hospodář ke sjednanému účelu, nebo není-li ujednán, tak k účelu obvyklému a je zavázán povinností platit nájemné.Nájemné se platí v ujednané výši, není-li ujednána, tak ve výši obvyklé v době, kdy je smlouva uzavírána. Nájemné se platí měsíčně pozadu. Součástí nájemní smlouvy je možné sjednat i peněžitou jistotu neboli kauci, která slouží pro úhradu případného dlužného nájemného, plateb za služby a nájemcem způsobené škody. Při sjednávání smlouvy by měl nájemník dbát zvýšené opatrnosti na skutečnost, s kým danou smlouvu uzavírá a ověřit si tak osobou v postavení pronajímatele, zda-li se jedná o osobu oprávněnou, tedy především vlastníka bytu (tato skutečnost vyplývá z výpisu z katastru nemovitostí), případně o jinou osobu, která má oprávnění danou smlouvu uzavřít (daná osoba by měla disponovat oprávněním vyplývajícím z plné moci). Po dobu trvání nájmu provádí běžnou úpravu věci nájemce, není-li ve smlouvě stanoveno jinak, přičemž ostatní údržbu věci a její opravy provádí pronajímatel (§ 2207 odst. 1 OZ). Během trvání nájmu nemá pronajímatel právo pronajatou věc jakýmkoliv způsobem měnit (§ 2209 OZ).