Ze smlouvy o nájmu plynou určitá práva a povinnosti oběma stranám smlouvy. Tento článek si klade za cíl vyložit ta nejzákladnější práva a nejzákladnější povinnosti, případně čtenáře upozornit na právní úskalí institutu nájmu nebo rozptýlit některé mylné představy zakotvené v právním vědomí laické veřejnosti.

Nájemní vztah je vztahem v právním smyslu, jehož stranami je pronajímatel a nájemce. Předmětem nájmu je pro účely tohoto nájmu byt nebo dům. Jedná se o soukromoprávní vztah, jehož právní regulace je vtělena do zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“ nebo „zákon“). Určité specifické otázky si ovšem vyžadují aplikaci i veřejnoprávních předpisů (například zákon č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 40/2009 Sb., trestní zákoník, ve znění pozdějších předpisů). Článek je zpracován podle právního stavu k 22. 5. 2017.

Pro úplnost autor dodává, že nájem bytu a nájem domu se vyznačují tím, že pronajímatel přenechává nájemci a popřípadě i členům nájemcovy domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, a to takzvaně k zajištění bytových potřeb (§ 2235 odst. 1 OZ).

Nejpraktičtější a současně nejproblematičtější jsou následující oblasti:

1. Trvalý pobyt nájemce

Nájemce je oprávněn si místo trvalého pobytu (správně však zápis údaje o místu trvalého pobytu) změnit. Je-li nájemcem, musí příslušnému úřadu doložit oprávněnost užívání bytu. Takovým titulem bude zpravidla nájemní smlouva (§ 10 odst. 6 písm. c) zákona o evidenci obyvatel).

Z přihlášení občana k trvalému pobytu nevyplývají žádná práva k objektu uvedenému k bytu nebo domu ani k vlastníkovi nemovitosti. Změnu místa trvalého pobytu občan ohlásí ohlašovně v místě nového trvalého pobytu (§ 10 odst. 2 a 5 zákona o evidenci obyvatel).     Veřejné právo (zákon o evidenci obyvatel) tak nedává pronajímateli zákonné nástroje, kterými by zabránil nájemci ve změně místa trvalého pobytu.

Zákonné nástroje ovšem neposkytuje ani soukromé právo: ujednání v nájemní smlouvě mezi pronajímatelem a nájemcem, kterým se zakazuje změna adresy trvalého pobytu nájemcem (z povahy věci změna na zápis adresy té nemovitosti, která je předmětem nájmu) není možná.

Pro úplnost lze dodat, že pronajímatel je oprávněn podat podle § 12 odst. 2 zákona o evidenci obyvatel návrh na zahájení řízení o zrušení trvalého pobytu osoby (nájemce) podle § 12 odst. 1 písm. c), ale pokud nájemní vztah již zanikl a bývalý nájemce trvalý pobyt nezměnil. Zde autor odkazuje na zde publikovaný článek Zrušení trvalého bydliště nájemcem a pronajímatelem.

2. Pobyt zvířat

Zákon dává nájemci obecně právo chovat v bytě (dále se bytem bude rozumět podle povahy i dům) zvíře, ačkoliv je nájemce do určité míry limitován (§ 2258 OZ). Zvíře totiž nesmí působit pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže, které nesmí být nepřiměřené poměrům v domě. Důležité je na tomto místě upozornit též na formulaci „nepřiměřené poměrům v domě“, která nabývá s různými prostředími různý obsah. Jiná sumace totiž může nastat na vesnici, jiná ve městě.

Pokud je chov zvířete zatížen zvýšenými náklady na údržbu společných částí domu, je povinován takové náklady naradit nájemce (chovatel zvířete), a to pronajímateli.

Za účelem vyjasnění některých právní úpravě ne zcela odpovídajících představ laické veřejnosti lze konstatovat, že pokud se nájemce zaváže v nájemní smlouvě k tomu, že v bytě zvíře chovat nebude, nepřihlíží se k tomu. Takové ujednání není právně vymahatelné.

3. Prohlídka bytu pronajímatelem

Prohlídka bytu pronajímatelem je obecně možná. Pronajímatel, chce-li ji vykonat, to nájemci oznámí v přiměřené době předem. Nájemce je povinen takovou prohlídku umožnit, jakož i umožnit přístup k věci nebo do věci za účelem provedení potřebné opravy nebo údržby. Pokud je ovšem nezbytné zabránit škodě nebo hrozí-li nebezpečí z prodlení, předchozí oznámení se nevyžaduje (§ 2219 odst. 1 OZ).

Vzniknou-li nájemci takovouto činností pronajímatele obtíže, které nejsou jen nepodstatné, má nájemce právo na slevu z nájemného (§ 2219 odst. 2 OZ).

Důležité je, že souhlas nájemce se nevyžaduje.

4. Dlouhodobá nepřítomnost nájemce

Po splnění určitých podmínek je nájemce povinen pronajímateli oznámit, že byt nebude po delší dobu obýván. Zákon ukládá nájemci tuto informační povinnost vůči pronajímateli, pokud (z logiky věci) nájemce o dlouhodobé nepřítomnosti sám dopředu ví. Tato povinnost se tak podle výkladu zákona nevztahuje na nenadálé a nepředvídané nepřítomnosti v bytě. Dlouhodobou nepřítomností se rozumí doba delší než 2 měsíce. Povinnost oznámení tíží nájemce i v případě, že byt bude pro tuto dobu obtížně dostupný (§ 2269 odst. 1 OZ).

Současně se splněním informační povinnosti je nájemce povinen označit osobu, která po dobu nájemcovy nepřítomnosti zajistí možnost vstupu do bytu v případě, kdy toho bude nezbytně zapotřebí. Zákon zde tak nepočítá automaticky se „vstupním právem pronajímatele bez dalšího“ (§ 2269 odst. 1 OZ). Ačkoliv byt není ve vlastnictví nájemce, nájemní vztah a nájemcovo soukromí je stále předmětem ochrany právního řádu (např. trestný čin porušování domovní svobody podle § 178 trestního zákoníku).

Pojem „označení osoby“ je poněkud nezvyklý, nicméně lze jej vyložit prakticky tak, že pronajímatel sdělí totožnost osoby, která v době nájemcovy nepřítomnosti vstup do bytu umožní.

Pokud nájemce těchto svých povinností nedostojí, zákon toto jednání považuje za porušení povinností nájemce závažným způsobem, nastane-li závažná újma (§ 2269 odst. 2 OZ).

5. Přítomnost jiných osob v bytě

Uzavře-li nájemní smlouvu více osob, stanou se společnými nájemci. Za těchto okolností zákon hovoří o tzv. společném nájmu. Nájemní právo tak svědčí všem nájemcům. Společným nájemcem se stane i osoba, která k nájemní smlouvě přistoupí již po jejím uzavření, ale strany smlouvy (všichni nájemci a pronajímatel) s tím musí vyslovit souhlas (§ 2270 OZ).

Na druhé straně se zákon věnuje i přítomnosti osob v bytě za předpokladu, že tyto osoby nejsou společnými nájemníky, to znamená, že nájemní právo jim nesvědčí. Pro lepší pochopení věci lze zmínit, že se může jednat například o nájemníkovu návštěvu. Nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoliv (§ 2272 odst. 1 OZ). V obecné rovině tak nejsou žádná omezení ze strany pronajímatele přípustná.

Zvláštní situace ovšem nastane, pokud se osoba má stát členem nájemníkovy domácnosti. Nyní je nájemce povinen zvýšení počtu členů pronajímateli již oznámit, a to bez zbytečného odkladu, nejpozději však do 2 měsíců. Pokud se tak nestane, nájemce závažně poruší svou povinnost (§ 2272 odst. 1 OZ).

Pronajímatel má právo vyhradit si předchozí souhlas s přijetím nového člena nájemcovy domácnosti. Jedná-li se ovšem například o nájemcovi osobu blízkou, souhlas není nutný (§ 2272 odst. 2 OZ).

Nájemcova práva na přijímání nových členů své domácnosti není bezbřehá. Pronajímatel má totiž zájem na řádném výkonu nájemního práva stejně jako ostatní obyvatelé domu. Zákon tak dává pronajímateli právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil počet osob přiměřený velikosti bytu. Kritériem jsou rovněž obvyklé pohodlné a hygienicky vyhovující podmínky (§ 2272 odst. 3 OZ).

Sníží-li se počet členů nájemcovy domácnosti, oznámí to nájemce pronajímateli bez zbytečného odkladu (§ 2273 OZ).

Konáním ve lhůtě bez zbytečného odkladu se v právní praxi rozumí několik dní, maximálně 1 týden.

6. Podnájem

Podnájem je specifickým institutem navázaným na obsah nájmu. Hovoří se tak o vztahu akcesority. Nelze je zaměňovat, neboť se jedná o různé právní vztahy. Podnájmem se rozumí právní vztah, jehož prvkem je dání do užívání části bytu třetí osobě (osoba odlišná od nájemce), a to nájemcem a za předpokladu, že v bytě nájemce sám trvale bydlí. K tomu není třeba souhlas pronajímatele (§ 2274 OZ).

O tomto vztahu platí vše, co bylo řečeno výše o navýšení počtu členů nájemníkovy domácnosti podle § 2272 OZ (§ 2274 OZ).

Někdy lze dát do podnájmu i celý byt. Pokud je předmětem podnájmu byt, v němž nájemce trvale nebydlí, anebo celý byt, vyžaduje se souhlas pronajímatele s písemnou formou. Souhlas se považuje za daný, pokud se pronajímatel ve lhůtě 1 měsíce nevyjádří (§ 2275 odst. 1, 2 OZ).

V nájemní smlouvě lze ujednat zákaz podnájmu (§ 2275 odst. 2 část za středníkem OZ). Toto ustanovení lze ovšem vyložit tak, že ačkoliv zákaz podnájmu byl ujednán, není to pro nájemce překážkou v podání žádosti o vyslovení souhlasu s podnájmem adresovanou pronajímateli. Pokud ovšem pronajímatel k žádosti nereaguje, nelze mít za to, že jeho souhlas byl dán. Domněnka podle § 2275 odst. 2 OZ tak zde neplatí.

Nedostojí-li nájemce při dávání bytu do podnájmu třetí osobě výše uvedené povinnosti, hrubě tím poruší svou povinnost (§ 2276 OZ).

Projevem výše nastíněného akcesorického charakteru vztahu nájmu a podnájmu je, že podnájem končí společně s nájmem (§ 2277 OZ) a rovněž končí nejpozději s nájmem (§ 2278 OZ).

Faktem stále zůstává, že zákon poskytuje nájemci bytu nebo domu širokou právní ochranu, neboť tento se považuje za slabší smluvní stranu.