Doba nájmu a výše nájemného bývají často hlavními aspekty, které určují, zda se nájemce a pronajímatel rozhodnou uzavřít nájemní smlouvu. Mnohé proto může překvapit, že pokud nájemní smlouva výši nájemného a dobu nájmu explicitně neupravuje, nezpůsobuje to její neplatnost. Naopak se jedná o situaci, se kterou česká právní úprava (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „NOZ“) počítá a dále ji upravuje.

Doba nájmů, může být stejně jako za předchozí právní úpravy sjednána na dobu určitou nebo na dobu neurčitou. Dle ust. § 2204 odst. 1 NOZ pak platí, že absence sjednání nájemní doby v nájemní smlouvě znamená uzavření nájemní smlouvy na dobu neurčitou.

Oproti předchozí právní úpravě však NOZ reflektuje judikaturu Nejvyššího soudu (28 Cdo 2747/2004) a upravuje situaci, kdy je nájem sjednáván na dobu určitou, která je ale neúměrně dlouhá. Stanovuje totiž nevyvratitelnou právní domněnku, že nájemní doba sjednaná na dobu delší než 50 let je sjednáním nájemní doby na dobu neurčitou (ust. § 2204 odst. 2 NOZ).

Skutečnost, zda je nájemní doba sjednána na dobu určitou či neurčitou, je podstatná zejména z hlediska možnosti výpovědi smlouvy. Platí totiž, že nájem sjednaný na dobu určitou lze v případě bytu jako nemovité věci vypovědět pouze z důvodů stanovených ve smlouvě a po uplynutí tříměsíční zákonné výpovědní doby, pokud není ve smlouvě sjednána delší.

V případě sjednání nájmu na dobu neurčitou je ale možné, aby smlouva byla vypovězena i v případě, že výpovědní důvody nejsou smlouvou stanoveny.Nájem pak skončí uplynutím výpovědní doby, která je v případě bytu jako nemovité věci 3 měsíce.Výjimku z tohoto pravidla pak tvoří již výše zmíněné ust. § 2204 odst. 2 NOZ, kdy v případě uplatnění nevyvratitelné právní domněnky sjednání nájmu na dobu neurčitou lze nájemní smlouvu po dobu prvních padesáti let vypovědět pouze způsobem, jako by byla sjednána na dobu určitou.

Existují i situace, kdy by tříměsíční výpovědní doba byla neúměrná.Zákon uvádí případy, kdy má pronajímatel právo vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby.To nastane v případě zvlášť závažného porušování povinností nájemcem (ust. § 2291 odst. 1 NOZ). Jedná se např. o skončení nájmu v důsledku neuposlechnutí písemné výzvy nájemce k tomu, aby nájemce přestal danou věc užívat nevhodným způsobem, nebo pokud neplatí nájemné a náklady na služby po dobu alespoň 3 měsíců.

Povinností nájemce je dle ust. § 2217 odst. 1 platit nájemné ve sjednané výši. Zákon stejně jako v případě doby nájmu umožňuje ve smlouvě výši nájemného nesjednat, aniž by absence tohoto ujednání způsobovala neplatnost smlouvy. Pronajímateli pak vzniká právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek (§ 2246 odst. 2 NOZ).

V praxi se lze setkat, a zákon i umožňuje, aby nájemné bylo plněno jinak než v penězích. Může se jednat například o poskytování služeb nebo dodání zboží (ust. § 2217 odst. 2 NOZ).K tomuto ujednání lze však přistoupit pouze pokud je ve prospěch nájemce – slabší smluvní strany. Problematickou pak ale může být situace, kdy je smlouva uzavřena a neobsahuje ujednání o výši nájemného a zároveň obsahuje ujednání o tom, že nájemce bude platit nájemné jinak než v penězích. V tomto případě, je rozhodně vhodné uvést ve smlouvě alespoň ocenění hodnoty poskytovaného plnění, jinak by bylo více než obtížné určit množství nebo kvalitu tohoto plnění, aby odpovídala obvyklé ceně nájmuobdobného bytu za obdobných smluvních podmínek dle ust. § 2246 odst. 2 NOZ.

V případě, že si smluvní strany neujednají zvyšování nájemného, popřípadě pokud smlouva zvyšování nájemného nevyloučí, je pronajímatel oprávněn navrhnout nájemci zvýšení nájemného, a to opět až do výše nájemného obvyklého u obdobného bytu za obdobných podmínek. Celkový nárůst nájmu v období posledních 3 let ale nesmí přesáhnout 20% výše nájmu. Pronajímateli je umožněno takto navrhnout zvýšení nájmu nejčastěji jednou za 12 měsíců (ust. § 2249 odst. 1 NOZ). Pokud nájemce s návrhem souhlasí, je dle ust. § 2249 odst. 3 NOZ povinen pronajímateli písemně tuto skutečnost sdělit Počínaje třetím měsícem od dojití návrhu potom zaplatí zvýšené nájemné. Pokud však nájemce pronajímateli nesdělí souhlas s tímto návrhem do dvou měsíců od dojití návrhu, může se pronajímatel obrátit ve lhůtě dalších 3 měsíců na soud, aby výši nájemného určil.

Závěrem uvádíme, že ust. § 2946 odst. 1 NOZ stanoví vyvratitelnou právní domněnku, že nájemné se sjednává za měsíc. To však nevylučuje, aby smluvní strany přistoupily ke smluvní úpravě, kdy nájemné bude sjednáno za čtvrtletí, půlrok, rok nebo naopak i za kratší dobu. Rovněž není vyloučeno, aby nájemné bylo placeno formou splátek.